INVERTIR EN INMUEBLES EN VENEZUELA ES UNA OPCIÓN, CONOCE EL MERCADO INMOBILIARIO Y TOMA LA DECISIÓN
Oportunidad o Crisis. Estamos viviendo
un momento donde el mercado inmobiliario tiene unas características tan particulares y únicas, como particular es nuestro país y es necesario entenderlo para poder manejarse en él con bases objetivas. Veamos con el cristal que mas nos parezca, y decidamos si vemos la crisis, o vemos la oportunidad.
Para profundizar al respecto, vamos a tratar de entender lo que está sucediendo, debemos saber que existe un promedio de precios de cierres o ventas ejecutadas, que es distinto a lo que vemos publicado en los portales, este calculo se hace, tomando en cuenta algunas variables como ubicación, beneficios y características del inmueble, que debemos estudiar, para conocer el referido precio o acercarnos a él, este estudio lo hacemos mediante un análisis para obtener una estimación de precio de mercado, y por ende los inmuebles que logren acercarse mas, a estos precios que resulten del mencionado estudio, son los que se venden en el tiempo estimado para ello. Hemos tenido casos en nuestra inmobiliaria, que los inmuebles con precio de mercado, no se han llegado a publicar en los portales, y se han vendido a los clientes que tenemos en cartera de búsquedas, con parámetros bien específicos y bien establecidos. No se trata de rematar el inmueble o la propiedad, se trata de entender los números. Quiero poner un ejemplo para ir graficando lo que trato de explicar en estas lineas y sin ser economista, me baso en mi experiencia y aprendizaje que he tenido a lo largo de estos últimos años donde el cambio y la tendencia de precios, se ha sostenido hacia la baja, y ha quedado evidenciada con hechos, cuando se logran las transacciones y podemos agregarla a nuestra base de datos para medir el comportamiento, el cual, hoy me animo a compartir con ustedes, esperando sea de utilidad.
Tenemos, en nuestra cartera de inmuebles, propiedades que se han sometido a prueba y se colocan a un precio, que en su momento lo valía, por ejemplo, en 120.000$ ,por hacer una referencia en divisas, y hoy se cierran en 70.000 y hasta en 60.000$ . Ese mismo inmueble, su precio promedio en su momento fue Bs. 120.000.000,00 y hoy el precio en Bs. es hasta difícil de escribir o leer, por los ceros que se deben agregar, y seria inviable para la venta, si se calculara en base a los mismos 120.000$ de hoy, ya que el inmueble y sus variables para calcular el precio, no soportarían ese monto en Bolívares, para la venta, por lo tanto se quedara en vitrina por mucho tiempo sin obtener ninguna propuesta de compra, ya que se encuentra muy alejado del precio de mercado y ese no es el objetivo del propietario que esta decidido a vender.
Visto desde el exterior, para quienes tienen una visión, que va un poco mas alla, es una excelente oportunidad para comprar, ya que tenemos inmuebles en Caracas, para este momento en 30.000$ y 40.000$ y en 60.000$ los mismos que una vez costaron 100.000 o 120.000$
Es decir, el precio real del inmueble, es el que esta ligado al precio promedio de venta, y éste debe ser calculado en Bolívares, que es nuestra moneda de circulación legal y en la que esta valorado el precio de la tierra, el cemento, servicios, salarios, etc, y quienes quieran tener una referencia, pueden calcularlo posteriormente, en la moneda que gusten, pero en nuestro país, el calculo del precio promedio para una oferta inmobiliaria, debe hacerse en Bolívares primeramente, luego hacer la conversión, nunca al revés. De lo contrario, el precio resultante en Bolívares, se escapa del precio de mercado y difícilmente usted obtendrá una oferta por ese inmueble, puesto que quedaría totalmente fuera de mercado. Se que es un tanto difícil de explicar, pero haré mi mejor esfuerzo para lograrlo. Entonces, el primer paso es obtener el precio promedio de venta en Bolívares.
Aquellos clientes compradores, que tienen una visión un poco mas orientada hacia futuro, invierten sus Bolívares en ladrillos, aunque el mercado de la construcción, es decir el mercado primario, esta de alguna forma paralizado, (no hay construcciones en el area residencial) el mercado secundario se mueve al ritmo del que tiene esa visión y le permite actuar en un momento donde el precio lo determinan los compradores, lo cual es totalmente favorable para el que quiere comprar , y el que vende se beneficia porque logra su objetivo en el tiempo deseado, lo cual le permitirá ejecutar su plan, sea cual sea y no esperar el día que se venda, que a muchos no le llega, por un tema de falta de asesoría en precios, que es lo que sucede en la mayoría de los casos. El vendedor de hoy, debe estar bien claro de lo que quiere hacer vendiendo a precio de mercado actual. Con seguridad afirmo, que en este momento, la propuesta de compra que te ofrezcan hoy, es mejor que la que te van a ofrecer mañana.
Es importante resaltar que aquellas personas que quieren vender, deben estar muy decididas a hacerlo, y deben cumplir con la premisa de estar dispuestos vender a precio de mercado, siempre que entendamos que el precio de mercado es aquel monto que una persona está dispuesta a pagar por un bien o servicio. Es importante definir con el cliente propietario, qué quiere hacer, es decir, si quiere vender su inmueble o simplemente quiere ponerlo a la venta en un precio irreal, solo para ver si alguien pica el anzuelo y le compra, esta segunda opción, no es mas que una pérdida de tiempo y dinero que lleva a una profunda frustración cuando al pasar el tiempo, descubran, que lo tienen que bajar de precio, aún por debajo de lo sugerido inicialmente como precio de mercado y que nunca lo aceptó, con la diferencia y agravante de que ahora la circunstancia del vendedor propietario cambio, y vender se convirtió en una necesidad y urgencia que debe solventar cuanto antes, al precio incluso por debajo del promedio.
Todo tiene una explicación. Sabemos que entender lo que esta sucediendo hoy en el mercado inmobiliario, no es fácil, pero es una realidad que tenemos que interiorizar. Esto va directamente proporcional a la capacidad adquisitiva del Venezolano y de la clase media, que tiene un protagonismo importante y es quien se mueve, según la situación económica de cada país. Recordemos que la movilidad la genera la clase media, media baja y media alta y en estos momentos ese es el sector más afectado. En el caso de nuestro país Venezuela, la capacidad adquisitiva, ha mermado, por razones que ya todos conocemos y que hemos vivido durante estos últimos años, por lo tanto el precio de mercado de los inmuebles se ha visto afectado, no solo por estas razones que han tenido sus consecuencias e impacto sobre la economía, como la inflación, la moneda, las leyes, la falta de construcciones, la ausencia de créditos hipotecarios, controles de cambio, hiperinflación, por mencionar algunas, sino porque, además, tenemos un significativo éxodo de venezolanos que han ido a buscar oportunidades de crecimiento hacia otras fronteras, por lo que cada vez tenemos mas inmuebles a la venta, lo que ha impactado duramente en el precio, y nos conlleva a entender que es un asunto que tiene su basamento en la ley de la oferta y la demanda. Mientras mas ofertas de inmuebles tengamos, mas competitivos deben ser los precios que determinemos para nuestro inmueble, en un momento con una sobre oferta de inmuebles, donde el comprador puede buscar las mejores alternativas y opciones, para elegir la mas conveniente, según precio y beneficios. Por eso es de suma importancia que todo comprador o vendedor, vaya de la mano, bien asesorado por un Profesional Inmobiliario bien preparado y actualizado, que le pueda proporcionar la información correcta, en un marco de confianza, seriedad, seguridad y profesionalismo.
Al problema actual de exceso de oferta en medio de una recesión, se le añade que no hay financiamiento de ningún tipo, por lo tanto, si es una realidad, que hay menos compradores y hay mucha oferta, cosa que nos complica un poco más la tarea, pero no puedo hablar de una absoluta paralización, se trata de tener el inmueble que están buscando para comprar, esos compradores que hoy ven la gran oportunidad para invertir en Bienes Raíces.
En el ámbito de oficinas, podemos observar que existe una cantidad de proyectos que se están desarrollando actualmente en la zona Premium del Área Metropolitana, Caracas, también conocida como La Milla de Oro, que abarca distintas urbanizaciones del este, desde La Castellana, pasando por el Rosal y llegando hasta Las Mercedes y parte de Chuao, donde podemos observar un considerable número de metros cuadrados desocupados, proyectos que se destinaron a absorber Bolívares y cuyos desarrolladores piensan en el beneficio agregado que implica esta inversión, lo que se refiere a que tendrán activos valiosos cuando la economía se recupere.
INVERSIONES EXTRANJERAS O DESDE EL EXTRANJERO
En este momento, estamos ofreciendo apoyo y asesoría, a los extranjeros o a los mismos Venezolanos que salieron y pueden ver la oportunidad de adquirir una propiedad a un precio accesible en la zona de su preferencia, hoy recibimos a diario llamadas para este tipo de asesoría, el abanico de ofertas es extenso, por lo que muchos están viendo con ojos de futuro nuestro país, así como ha sucedido en muchos otros países de Latinoamerica, que han vivido su recuperación después de una dura crisis.
Este es un país que tiene características muy particulares gente, clima, ubicación geográfica, recursos, entre otras, y que una vez que comience su recuperación, el valor de la tierra se va a potenciar de manera vertiginosa por lo que cualquier inversión en nuestro país, puede tener un futuro prometedor y a eso estamos apostando muchos. Sé que son situaciones impredecibles, pero no tendría por qué ser distinta de lo que hemos podido evidenciar en otras naciones, es una cuestión de visión y decisión, usted elige si asume el riesgo.
Este articulo corresponde a una opinión personal, basada en la experiencia y datos recogidos durante los últimos 5 años en nuestro trabajo como Asesores Inmobiliarios en Grupo ESVIZZERO Bienes Raíces, nuestra capacitación en el area, consultora a empresas inmobiliarias, y por datos recogidos a través de nuestros aliados comerciales en un trabajo de campo hecho en Equipo que hoy comparto con mis lectores, seguidores, como aporte al gremio y en especial a nuestros clientes, que estan dentro y fuera del país, como parte de nuestra asesoría y servicio.
Escrito por: Eliana Svizzero
Gte. Comercial Grupo ESVIZZERO Bienes Raíces Premium C.A.
Instagram y Twitter : @esvizzerogrupo
Premio al mejor Profesional Inmobiliario otorgado por la Camara Inmobiliaria Metropolitana año 2017/2018
Ley de Arrendamiento y Ley de Tierras
Por 
Eliana Svizzero/ Asesoria inmobiliaria 